Trong bức tranh tài chính doanh nghiệp, hoạt động vay vốn tín dụng trung và dài hạn từ các ngân hàng thương mại là kênh dẫn vốn sống còn để mở rộng cơ sở hạ tầng, tài trợ dự án và bổ sung nguồn vốn lưu động. Để được ngân hàng phê duyệt hạn mức giải ngân hàng trăm tỷ đồng, các cổ đông sáng lập và người đại diện theo pháp luật thường phải sử dụng các tài sản có giá trị lớn nhất của mình—bao gồm quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, bất động sản cá nhân, nhà xưởng sản xuất hoặc dây chuyền máy móc—để ký kết các Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, quy trình thẩm định và ký kết hợp đồng thế chấp chứa đựng vô vàn cạm bẫy pháp lý. Khi doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất cân đối dòng tiền và nợ xấu phát sinh, những sai sót kỹ thuật trong khâu thế chấp ban đầu có thể dẫn đến việc hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu toàn phần, đẩy cả doanh nghiệp lẫn các tổ chức tín dụng vào những cuộc khủng hoảng pháp lý khốc liệt.

Lỗ hổng pháp lý kinh điển nhất khiến các hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở bị vô hiệu bắt nguồn từ việc xác định chủ thể sở hữu và sự đồng thuận của các đồng sở hữu. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và Gia đình, quyền sử dụng đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân mặc nhiên được suy đoán là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận phân chia tài sản riêng bằng văn bản công chứng hợp pháp. Rất nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chỉ đứng tên một mình người chồng (là giám đốc công ty), khi đi vay vốn ngân hàng, người chồng đã tự ý ký hợp đồng thế chấp mà không có sự tham gia ký kết hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp của người vợ. Đến khi ngân hàng khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản để thu hồi nợ, người vợ lập tức nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu vì xâm phạm quyền định đoạt tài sản chung. Theo án lệ và thực tiễn xét xử, Tòa án sẽ tuyên bố phần hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền tài sản của người vợ bị vô hiệu, làm giảm sút nghiêm trọng giá trị tài sản thu hồi của ngân hàng và khiến doanh nghiệp bị phong tỏa toàn bộ phương án cơ cấu nợ.

Một hiểm họa tiếp theo nằm ở việc thế chấp tài sản là Dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình thương mại hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Pháp luật quy định nghiêm ngặt rằng: Chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc phát triển chính dự án đó. Trước khi bán nhà ở hoặc chuyển nhượng căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục Giải chấp từng phần (Partial Release) đối với số căn hộ dự kiến mở bán, trừ trường hợp được khách hàng và ngân hàng có văn bản đồng thuận cho phép bán tài sản đang thế chấp. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản do khát vốn lưu động đã vừa thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng, vừa lén lút ký hợp đồng mua bán thu tiền của khách hàng mà không giải chấp. Hành vi này không chỉ khiến các hợp đồng mua bán với người mua nhà có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do tài sản đang bị ngân hàng phong tỏa, mà người quản trị doanh nghiệp còn đối diện với nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu cố tình gian dối thông tin tài sản thế chấp.

Để quản trị danh mục tài sản bảo đảm an toàn, tối ưu hóa hạn mức đòn bẩy tín dụng và đàm phán giải phóng tài sản thế chấp đúng luật khi tái cơ cấu nợ, doanh nghiệp bắt buộc phải có sự cố vấn của các luật sư tài chính - ngân hàng am hiểu sâu sắc nghiệp vụ bảo đảm. Là đơn vị giàu bản lĩnh thực chiến trong việc tư vấn cấu trúc tài chính và xử lý nợ cho các tập đoàn lớn, Công ty luật Legalzone cung cấp giải pháp rà soát hồ sơ thế chấp và đàm phán tín dụng chuyên sâu. Đội ngũ luật sư sẽ trực tiếp tham gia thẩm định tính hợp pháp của chuỗi giấy tờ sở hữu tài sản bảo đảm, thiết lập thỏa thuận phân định tài sản cá nhân - tài sản doanh nghiệp minh bạch, đàm phán các điều khoản giải chấp từng phần linh hoạt với ngân hàng, đồng thời đại diện doanh nghiệp tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi xảy ra tranh chấp xử lý tài sản thế chấp, giúp doanh nghiệp bảo toàn tối đa giá trị tài sản cốt lõi và ổn định hoạt động kinh doanh bền vững.